אם אתם קבלנים או יזמים שמוכרים דירות, טופס 50 הוא לא סתם עוד טופס – הוא אישור חיוני לקבלת פטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. נשמע בירוקרטי? אולי, אבל גם קריטי. אם אתם קבלן רשום או נמצאים בתהליך רישום למאגר פנקס קבלנים, מדובר בטופס שחשוב להכיר מקרוב.
בכתבה הזו נצלול אל הסעיף המשפטי, נסביר מתי חייבים בטופס, אילו סוגי אישורים קיימים ואיך מגישים – עם דגש על מה שחשוב לדעת כדי לחסוך זמן, כסף, וסיבוכים מיותרים.
מהו טופס 50 ולמה הוא קריטי לכל קבלן?
טופס 50 הוא טופס בקשה ייעודי לקבלת פטור ממס שבח מקרקעין, בהתאם לסעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. החוק קובע שמוכר של זכות במקרקעין בסכום גבוה מהסכום ששילם בפועל מחויב במס שבח (בעברית פשוטה – קניתם בזול ואתם רוצים למכור ברווח? תשלמו מס על הרווח הזה, אבל רק עליו, לא על כל הסכום). עם זאת, ישנם מקרים שמזכים את המוכר בפטור מתשלום מס זה – וטופס 50 הוא הדרך לממש את הפטור.
בשנים האחרונות פורסמו הוראות חדשות (הוראות מס הכנסה 8/2021 ו-9/2021) שהובילו לבלבול רב בתחום, ולכן מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי וליווי בעת הגשת הבקשה.
סוגי אישורים לפי טופס 50
כל האישורים זמינים להורדה באתר רשות המסים:
-טופס 7016 – אישור כללי
-טופס 7017ב – אישור לפרויקט לשנה אחת
-טופס 7017 – אישור לפרויקט לכל אורך חיי פרויקט
-טופס 7017א – אישור לפרויקט בליווי בנקאי, שבנוסף אליו יש להגיש 2 טפסים נוספים: טופס 7501 – כתב הוראות בלתי חוזרות וטופס 7502 – אישור התאגיד המלווה על קבלת כתב ההוראות הבלתי חוזרות.
צ'ק-ליסט הגשה + מסמכים נלווים
כדי לקבל אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (כלומר – טופס 50), תידרשו להגיש בקשה מסודרת הכוללת את כל המסמכים הבאים:
- טופס בקשה מתאים – לרוב טופס 5340 או טפסים רלוונטיים אחרים (7016, 7017, 7017א) בהתאם לסוג האישור המבוקש (כללי, לפרויקט או פרטני).
- הצהרה על עסקת המכר – פרטים מלאים על סוג הנכס, מועד המכירה והתמורה.
- העתק של חוזה המכר – כולל כל הנספחים הרלוונטיים.
- נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל / חברה משכנת.
- אישורים נוספים – לפי סוג הפטור, לדוגמה:
- צו קיום צוואה או צו ירושה (למכירת דירה בירושה)
- מסמכים המעידים על קרבת משפחה (במכירה ללא תמורה)
- צו קיום צוואה או צו ירושה (למכירת דירה בירושה)
- טופס 7005 – הצהרה על נכונות הפרטים בהגשה מקוונת.
רשות המסים ממליצה להגיש את הבקשה באופן מקוון כדי לייעל את התהליך ולקצר זמני טיפול.
שווה לזכור: לצד הבירוקרטיה, חשוב לוודא שגם ההיבטים הביטוחיים של הפרויקט מכוסים מראש – כולל ביטוח קבלנים שיגן עליכם במקרה של תקלות או תביעות.
שאלות ותשובות
מי זכאי לפטור ממס שבח?
לא כל מכירה מזכה בפטור – אך ישנם כמה מקרים נפוצים שבהם ניתן להגיש בקשה לקבלת הפטור. הזכאות לפטור נקבעת לפי סוג העסקה, זהות המוכר ונסיבות המכר. בין המקרים הנפוצים:
- קבלנים ויזמים שפעילותם בתחום הבנייה נחשבת הכנסה עסקית – כאשר המס שולם או ישולם במסגרת דיווח למס הכנסה, ניתן לבקש פטור ממס שבח כפול באמצעות טופס 50.
- מוכרי דירת מגורים מזכה – במכירה של דירה יחידה שהייתה בבעלות לפחות 18 חודשים, ובכפוף לעמידה בתנאי החוק, ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס שבח.
- מכירה של דירה שהתקבלה בירושה – כל עוד המוכר הוא בן משפחה מדרגה ראשונה של המוריש, ועמד בתנאי הפטור כפי שהיו חלים על המוריש.
- מכירה ללא תמורה (מתנה) – לדוגמה, העברת דירה מהורה לילד, בכפוף לתקופת צינון ולתנאים הקבועים בחוק.
- עסקאות התחדשות עירונית – פינוי-בינוי או תמ"א 38, שבהן ניתן לעיתים לקבל פטור לפי תנאים שנקבעו בהוראות הביצוע של רשות המסים.
מומלץ בכל מקרה להתייעץ עם רואה חשבון או עו"ד המתמחה בתחום, כדי לוודא עמידה בתנאים ולהגיש את הבקשה בצורה נכונה.
לכמה זמן האישור תקף?
כשמדובר באישור כללי או לפרויקט – נראה שבדרך כלל תוקף של עד שנתיים, אך ניתן גם להוציא אישורים חד־פעמיים לפרויקטים. אישורים פרטניים (עסקה בודדת) תקפים לעסקה היחידה הנדונה.
כמה זמן לוקח לקבל את האישור?
התשובה משתנה בהתאם לסוג הטופס, למורכבות העסקה ולמילוי המסמכים. הפקיד רשאי לבקש ערובות או תוספות, והטיפול יכול לקחת בין מספר שבועות לחודשיים עד חצי שנה.
אפשר להגיש בקשה אונליין?
ניתן להוריד את כל המסמכים הרלוונטים דרך אתר רשות המסים, ולהגיש את הבקשה ישירות דרך פורטל gov.il, תחת שירות "בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין". התהליך כולל הורדה, מילוי, והעלאה של טפסים מוסמכים – הכול במקום אחד. לאחר השלמת התהליך הבקשה עוברת ישירות לפקיד השומה וניתן לעקוב אחר קבלתה.
איך מורנינג עוזרת לי בתהליך?
מורנינג של חשבונית ירוקה היא מערכת לניהול פיננסי חכם שמאפשרת לכם לנהל מסמכים, לעקוב אחר תשלומים, ולהישאר בשליטה מלאה – כולל באירועים בירוקרטיים כמו טופס 50. עם גישה לרואה החשבון, תיעוד מלא ודוחות חכמים, אתם לא לבד. רוצים לחסוך זמן ולהתנהל נכון מול רשויות המס? הרשמו לתקופת ניסיון של 30 ימים ללא עלות והתחילו לנהל את העסק עם מורנינג.
